La Location en Meublé Non Professionnel (LMNP)
La Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) suppose, pour vous, d’investir dans un bien immobilier que vous meublez puis proposez de manière habituelle ou non à la location. Ce procédé peut vous faire profiter d’un certain nombre d’avantages.
Ce procédé recouvre plusieurs réalités accompagnées d’atouts non négligeables. Pour vous aider à faire votre choix de manière éclairée nous vous présentons ce statut du plus général (la location en meublé) vers le plus spécifique (quant aux aménagements prévus par le dispositif Censi-Bouvard).
L’investissement locatif meublé, en général.
De manière générale, votre investissement locatif meublé peut vous permettre de ne souscrire que des baux de courte durée. Il est à noter que la durée de principe du bail dans une location meublée est d’une année, ce que prévoie l’article L. 632-1 (alinéa 1) du Code de l’habitat et de la construction.
Cela peut, néanmoins, générer des frais d’entretien récurrents étant donné le changement plus fréquent de locataire. Ce menu inconvénient est, en tout état de cause, nettement compensé par des loyers plus importants que vous êtes susceptibles de percevoir par rapport à un bien non meublé. Vous pourrez louer votre logement meublé 5 à 25% plus cher qu’un logement vide, tout dépend bien sûr de la qualité et de la variété des équipements pour lesquels vous optez. Par conséquent vous remarquez que ces investissements vous procurent une meilleure rentabilité qu’un logement loué vide.
Enfin, il convient de savoir que le montant du dépôt de garantie (caution) en matière de logement meublé est de deux mois alors que la location vide interdit au propriétaire de demander plus d’un mois de loyer hors charges à ce titre.
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Le Loueur de Meublé Non Professionnel
Il est un statut particulier pour lequel vous opterez opportunément, celui de Loueur de Meublé Non Professionnel.
- Pour avoir ce statut, il faut la réunion de deux conditions de revenus non cumulatives : le montant annuel des recettes ne doit pas dépasser 23 000 € ou ne pas excéder la moitié des autres revenus du foyer fiscal.
Si vous avez ce statut, il convient de savoir que la fiscalité en la matière est avantageuse. Déjà, vos revenus ne sont pas imposés au titre des revenus fonciers comme pour les logements loués nus. Ils sont imposés au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) comme ceux des commerçants. Cela permet de déduire l’amortissement du bien immobilier et contribue donc per se à alléger le montant de l’impôt à payer, à condition d’opter pour le régime réel.
Toutefois plusieurs choix s’offrent à vous, suivant votre situation :
Avec le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel vous pouvez opter pour un abattement forfaitaire de 50%, c’est-à-dire que vous n’allez être imposable que sur la moitié des loyers perçus. Cet abattement est automatique jusqu’à 70 000€ de recettes locatives (depuis la loi de finance 2018 contre 33 200 € auparavant). C’est le régime du micro-BIC.
- Par comparaison, si les loyers sont perçus sur un logement vide, l’abattement n’est que de 30 %.
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Si vos recettes annuelles dépassent 70 000 € ou bien sont plus importantes que les autres revenus du foyer fiscal ou bien, en tout état de cause, si vous le demandez parce que les charges liées à la location sont supérieures à 50% du montant annuel des loyers :
- vous pourrez déduire les charges (intérêts du prêt, travaux, frais de notaire, assurances, taxe foncière) et amortissement (sur le prix d’achat du bien et sur les gros travaux non déductibles) qui réduisent vos recettes locatives. C’est le régime du réel.
- Par comparaison, vous ne pourrez pas déduire l’amortissement de votre bien s’il est loué vide.
- Bon à savoir : si vous dépassez les seuils du statut LMNP, vous serez qualifié de Loueur en Meublé Professionnel, à condition en outre d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Vous pourrez malgré tout bénéficier des abattements et avantages fiscaux du LMNP et pourrez même déduire les déficits fonciers de l’ensemble de vos revenus – et non pas seulement des revenus locatifs. Cela allègera considérablement vos frais fiscaux et ne saurait évidemment compter pour le calcul de l’Impôt Sur la Fortune.
Enfin il vous faut savoir que les Locations Meublées Non Professionnelles sont exclues du champ d’application de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)
3. La Location en Meublé Professionnel suivant l’avantageux dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif vous ouvre la possibilité de diversifier votre patrimoine en investissant dans un bien immobilier neuf, est assorti d’avantages fiscaux non négligeables aménagés par le dispositif « Censi-Bouvard » qui se cumulent avec les avantages fiscaux précédemment évoqués.
Ce dispositif, communément appelé loi Censi-Bouvard, est en réalité un amendement proposé par deux députés (Yves Censi et Michel Bouvard) puis adopté dans le cadre d’une loi de finance rectificative n°1494 du 16 mars 2009 afin de soutenir l’investissement Locatif Meublé Non Professionnel. L’esprit de cet amendement est d’offrir des avantages fiscaux afin d’encourager l’acquisition de logements neufs dans des résidences de services.
Si l’investissement porte sur une résidence de services proposant non seulement le logement mais aussi des services para-hôteliers, il est possible de récupérer la T.V.A. ayant grevé la valeur d’achat.
> Cela correspondrait à un remboursement de quasiment 20% du montant de l’acquisition de la part du fisc. Attention : l’ensemble est calculé sur une période de référence de 20 années. Par conséquent, si au bout de neuf ans vous décidez de revendre le bien vous devrez rembourser le reliquat de T.V.A récupérée.
. Une fois la valeur de la T.V.A. déduite, vous obtenez la valeur hors taxe de votre bien – celle sur laquelle vous investissez vraiment. Sur cette base d’investissement hors taxe vous pouvez, en outre, bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 11%, étant entendu que le montant auquel s’applique la décote fiscale est limité à 300 000 €. Dans l’idéal la valeur hors taxe du bien acquis n’excèdera donc pas cette somme.
- Sachez toutefois que cette réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle correspond dans ces circonstances à 1,22% par an et peut atteindre annuellement jusqu’à 3 660 euros.
Pour bénéficier de ces décotes, il faut que plusieurs conditions soient réunies.
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- Une première condition – bien qu’étant expatrié – implique que vous soyez fiscalement domicilié en France durant l’année de référence suivant les conditions définies aux articles 4B et 4bis du Code Général des Impôts.
- Le bien immobilier éligible à ce statut est un bien acheté neuf (soit : livré il y a moins de deux mois) ou en l’état futur d’achèvement.
Autrement, s’il est achevé il y a plus de quinze ans, il doit avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation pour être éligible au dispositif.
- Le bien acquis doit, au surplus, être situé dans une résidence de services éligible en loi Censi-Bouvard. Il s’agit de biens immobiliers gérés par un établissement à des fins économiques dans les secteurs médicaux, paramédicaux ou touristiques, par exemple. Les résidences de service concernées sont dans cette mesure :
- Les résidences étudiantes
- Les résidences d’affaires
- Les résidences de tourisme classées
- Les établissements de soins de longue durée.
- Les résidences de santé permettant l’accueil de personnes âgées ou handicapées avec un agrément « qualité ».
- Les résidences permettant l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées.
Vous devez ensuite vous engager à louer le logement meublé dans la résidence de services pendant au moins neuf ans à l’exploitant de celle-ci. Ce contrat de bail d’une durée dérogatoire vous permettra donc d’obtenir une stabilité locative tout à fait appréciable dès lors qu’expatrié vous ne vivez pas en France.
Le contrat de bail doit, également, être conclu dans le mois qui suit la livraison du logement neuf ou autrement à partir de la date à laquelle vous en devenez propriétaire. Sachez, enfin, que les loyers ne sont pas, dans ce cas, susceptibles d’être plafonnés.
Pour terminer, ajoutons à titre d’exemple que si vous investissez dans une résidence étudiante vous pourrez, à terme, faire profiter du bien à vos enfants lorsqu’ils seront étudiants ; si vous investissez dans une résidence de tourisme vous pouvez aussi profiter du logement pour vos propres vacances. En recourant à nos services experts et en tenant compte de vos objectifs, nous vous aiderons à réussir votre investissement locatif meublé !
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