La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)
Le principe de la SCPI
La Société Civile de Placement Immobilier, parfois appelée « Pierre-Papier », est un fonds d’investissement dont l’activité repose sur l’acquisition puis la gestion collective d’actifs immobiliers professionnels. Étant une société, elle est une personne distincte de ses associés. Comme toute personne, elle a donc un patrimoine constitué des sommes empruntées et des sommes collectées auprès d’épargnants.
À l’aide de ces fonds, cette société a vocation à acquérir des biens immobiliers, à gérer leur location sur le long terme, à s’occuper des travaux puis de leur entretien. Les loyers perçus chaque année permettent à la société de rémunérer ceux qui auront acquis des parts, au prorata de leur investissement.
Il est à noter que la SCPI ne peut pas céder de manière habituelle les immeubles acquis ; elle doit les détenir au minimum 6 ans, d’où la vocation de placement immobilier de long terme associé à cette forme de société.
Sachez que la gestion de cette société est assurée par une société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), gage de fiabilité. C’est encore cette dernière institution, l’AMF, qui autorise la SCPI à faire publiquement appel à l’épargne.
Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier peut donc constituer, pour vous, une solution d’épargne tout à fait avantageuse et productive.
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Avantages et fonctionnement des SCPI
D’abord vous ne détenez pas directement les biens, donc vous n’avez pas à en assumer la gestion quotidienne. C’est la SCPI qui s’en occupe.
Ensuite, vous investissez dans l’immobilier mais pour un prix inférieur à la valeur de l’immeuble entier puisque vous n’investissez pas seul. Cette solution d’investissement est ouverte à tous dans la mesure où vous pouvez acquérir des parts pour un prix allant de quelques centaines voire quelques milliers d’euros jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros. Vous pouvez même emprunter pour acquérir des parts de SCPI.
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Par ailleurs investir dans une SCPI est un moyen de placement sécurisé de moyen et long terme dont la gestion est assurée par un professionnel agréé par l’AMF conformément aux dispositions des articles L. 214-34 et s. du Code Monétaire et Financiers.
Dans les faits, la sécurité provient tant de la gestion de la SCPI que nos professionnels aideront à faire que de la diversification des risques entre un grand nombre d’immeubles et de locataires, qu’elle permet.
Du reste, il convient de préciser que plus le taux d’occupation des immeubles est élevé, plus le rendement est optimisé – avec un seul immeuble, on génère ainsi davantage de loyers. Pour cette raison les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont vocation à investir dans des immeubles servant de bureaux, de locaux commerciaux, industriels, logistiques ou parfois de logements en faveur de particuliers.
De la sorte, les SCPI font actuellement leurs preuves en générant des rendements relativement stables, réguliers (chaque trimestre, semestre ou année) et élevés (en 2016 ils atteignaient +4,64% ; en 2017 : +4,44%) en faveur des épargnants qui placent des capitaux en leur sein.
Acquérir des parts dans une SCPI c’est donc investir de manière sécurisée dans l’immobilier en s’évitant la gestion, les travaux, les formalités et en percevant des rendements qui peuvent être élevés dans un contexte qui, comme aujourd’hui, est marqué par des taux de placements traditionnels particulièrement bas !
Il est bon à savoir que l’achat de parts en SCPI est un investissement qui se réalise sur le long terme (minimum 10 ans en général).
Malgré tout, vous pouvez revendre tout ou partie de vos parts lorsque vous le souhaitez, après avoir fait une demande de retrait. Vous recevrez alors un montant équivalent à la valeur de retrait des parts (soit le prix de souscription dont on déduit les frais de gestion) au jour où vous en formulez la demande.
> Il faut tout de même rester vigilant car l’évolution de leur valeur est imprévisible. Les performances passées ne suffisent pas à présager des performances futures. Dans ces circonstances les profits peuvent être moindre que ceux espérés. La gestion professionnelle et la mutualisation des risques permettent malgré tout d’atténuer les mauvaises surprises.
Il existe deux formes juridiques de SCPI : celles à capital variable (dont les demandes de vente ou d’achat se font en continu mais dont le montant du capital est susceptible de varier régulièrement, moyennant tout de même un certain encadrement de la variabilité du capital) et celles à capital fixe (dont les dates d’acquisition et de cession se font à date fixe et dont les augmentations de capital se font par à-coups).
Suivant votre stratégie d’épargne, il existe divers types de SCPI.
Certaines, les plus fréquentes, sont dites SCPI de rendement, vous font percevoir un complément périodique de revenu sur la base des loyers collectés (sur les bureaux, locaux commerciaux, etc.) par la société. Cette solution vous permettra aussi de revaloriser progressivement le capital car la valeur des parts de SCPI est régulièrement réévaluée.
D’autres, les SCPI fiscales, ont vocation à vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu ou d’impôt sur les revenus fonciers. Ces SCPI sont constituées et fonctionnent sur la base de dispositifs légaux de défiscalisation.
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On trouve ainsi des SCPI Pinel qui permettent de profiter des avantages fiscaux de la « loi Pinel », à savoir 18% sur 9 ans sur des investissements locatifs neufs à destination de particuliers.
On trouve par exemple aussi des SCPI Malraux qui, sur le fondement de la « loi Malraux », sont constituées d’immeubles d’habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés. Ces biens ont également vocation à être loués à des particuliers. Il est possible de déduire des revenus locatifs qu’ils génèrent le montant des travaux de restauration.
Certaines SCPI, plus rares, ont par ailleurs vocation à réaliser des plus-values. Elles consistent à acquérir puis revendre des biens immobiliers – suivant les limites fixées au Code Monétaire et Financier – en réalisant des plus-values et donc à vous enrichir sur le long terme.
Pour vous aider à faire les choix les plus rentables tout en respectant vos objectifs et impératifs à court et long terme, nous mettons notre expertise de gestionnaires de patrimoine à votre service.
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