Le droit de propriété, comme son nom l’indique, suppose qu’un bien nous est propre, qu’on ne le partage pas (proprius). Il s’agit, à suivre l’article 544 du Code civil, du « droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Traditionnellement, ce droit absolu appliqué aux choses présente trois grands attributs : l’usus, le fructus et l’abusus. Les deux premiers, que l’on assemble sous le nom d’usufruit, impliquent pour leur détenteur de pouvoir utiliser le bien (y vivre ou le louer par exemple) et en percevoir les fruits (comme les loyers). Le dernier attribut que l’on associe actuellement à l’idée de nue-propriété suppose que l’on est habilité à disposer de la chose, c’est-à-dire par exemple que l’on peut la vendre ou décider de la transformer.
Si ces trois prérogatives conditionnent la pleine propriété, il n’en demeure pas moins qu’il peut être stratégique de les dissocier, les démembrer. Donc investir dans un bien démembré suppose que vous n’acquerrez que l’une d’entre elles, la plus forte en l’espèce : la nue-propriété. L’usufruit est, pour sa part, acquis par un tiers bailleur – social ou bien privé.
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Avantages de cette opération :
Ce mode d’investissement présente un premier avantage pratique évident : le bien immobilier acquis se situant en France tandis que vous êtes expatriés, vous n’aurez pas à effectuer tous les actes quotidiens d’administration à son égard. C’est l’usufruitier qui s’en charge.
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En outre, vous n’acquerrez immédiatement que la nue-propriété. Aussi, vous n’achetez le bien qu’à un prix très réduit. En vertu de l’article 669 du Code Général des Impôts, il convient de savoir que, sauf convention contraire, « l’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit (…) ». Le prix d’acquisition peut ainsi ne correspondre qu’à la moitié de la valeur du bien si l’usufruit est cédé sur une longue durée à un bailleur social, par exemple.
Le plus avantageux sera généralement l’acquisition de l’usufruit par un bailleur social car les avantages de cet ordre sont plus importants que s’il est acquis par un bailleur privé.
Cela vous permet donc d’investir à moindre coût dans un bien immobilier, par exemple, situé dans les quartiers les plus côtés de Paris ou bien sur la Côte d’Azur – zones généralement taxées de proposer un marché de l’immobilier exorbitant.
Il convient de relever, par ailleurs, la qualité supérieure du bien dès lors que ceux qui sont vendus démembrés sont souvent construits et mis sur le marché par de grands et fiables constructeurs nationaux comme Kaufman&Broad, Bouygues, etc. En parallèle, la mise en vente par ces derniers de biens similaires en pleine propriété, vous permettra de prendre conscience de la réduction de prix dont vous vous apprêtez à bénéficier.
Il est encore un avantage pratique majeur. La propriété est bien démembrée. Elle n’est pas à proprement parler irrémédiablement scindée, ce qui serait juridiquement impossible. Aussi, toutes ses prérogatives ont tôt ou tard vocation à être réunies entre les mains d’un seul propriétaire : vous. Il faut, en effet, savoir que l’usufruit n’est démembré que pour une durée déterminée (15 à 20 ans le plus souvent). Partant, au terme de cette durée, à l’extinction de l’usufruit, la pleine propriété est automatiquement reconstituée sans frais entre vos mains. Vous pouvez alors continuer de louer le bien, de le vendre ou même choisir de l’habiter.
Par ailleurs, sur un plan cette fois financier, vous n’aurez pas à vous préoccuper de la gestion locative, de la souscription d’assurances, des loyers impayés, des impôts fonciers ni des diverses charges ou réparations aussi longtemps que le bien est démembré. En effet, ces frais incombent par principe à l’usufruitier, de même que ceux de remise en état du bien au terme du démembrement.
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Enfin et surtout, ce mode d’investissement implique des avantages fiscaux conséquents.
Conformément à l’article 968 du Code général des impôts – et par dérogation aux exceptions aménagées à l’article 669 dudit code – en cas de démembrement suite à la vente de la nue-propriété, seul l’usufruitier est assujetti à l’ISF. Aussi, en tant que nu-propriétaire, vous en êtes en principe exonéré !
Si le bailleur est un bailleur social, les intérêts du capital emprunté pour financer le bien immobilier sont, en outre, généralement déductibles des revenus fonciers que vous percevez sur vos autres biens ((art. 31-d) du Code Général des Impôts).
En conclusion, que vous souhaitiez vous préparer la possibilité future d’avoir un pied à terre ou bien une résidence principale en France, que vous désiriez seulement avoir un bien à transférer à vos enfants, que vous vouliez réaliser un placement sûr dans un bien immobilier de qualité, etc., cette solution est faite pour vous et nous pourrons mettre notre expertise à votre service pour vous aider à la mettre en œuvre dans des conditions optimales.
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